Immobilienfonds-Auflösungen - Was ist zu tun?

Aktuell haben

angekündigt, daß statt einer angekündigten Wiedereröffnung das Fondsvermögen nun aufgelöst und an die Anteilsinhaber ausgezahlt werden soll.

Warum werden die Fonds jetzt aufgelöst?

Der Gesetzgeber gestattet einer Fondsgesellschaft, die Anteilsrücknahme von offenen Immobilienfonds bis zu 2 Jahre auszusetzen (umgangssprachlich auch "schließen" genannt) um die erforderliche Liquidität durch den Verkauf von Immobilien zu schaffen. Ist diese Frist verstrichen, muß der Fonds die Anteilsrückname wieder aufnehmen. Kann er dies nicht, muß er aufgelöst werden.

Wenn nur wenige Fonds betroffen wären, würde diese Regelung ausreichen. Bedingt durch die Finanzkrise benötigten allerdings viele (besonders institutionelle) Anleger dringend Geld um Verbindlichkeiten zu bedienen bzw. um die Gelegenheit zum günstigen Einstieg in Aktien zu nutzen. Dadurch wurden aus sehr vielen Immobilienfonds in kurzer Zeit relativ hohe Summen herausgezogen. Dies betrifft in erster Linie die Schließungswelle bei Immobilienfonds aus dem Jahr 2008. Diese Fonds sind nun 2 Jahre geschlossen und alle Fonds, die mangels Nachfrage keine Liquidität aufbauen konnten, müssen nun aufgelöst werden.

Was bedeutet dies für die betroffenen Anleger?

Da für die jetzt aufzulösenden Fonds feststeht, daß nach der Öffnung unter anderem von institutioneller Seite (z.B. von Immobiliendachfonds) große Summen zurückgefordert würden, die die Liquidität der Fonds rasch aufzehren würden, ist es aus Sicht der Kleinanleger besser, daß die Fonds nun über 2-3 Jahre aufgelöst werden und mit halbjährlichen Rückzahlungen für alle Anleger zu rechnen ist.

Ist mit Verlusten zu rechnen?

Grundsätzlich ist es natürlich schlecht, wenn in kurzer Zeit viele Immobilien verkauft werden, da nach dem Prinzip von "Angebot und Nachfrage" die Preise für Immobilien zwangsläufig fallen dürften. Es ist auch nicht zu erwarten, daß die Verluste, die in den letzten 2-3 Jahren angefallen sind, sich bei einer Fondsauflösung wieder reduzieren werden. Dazu bedürfte es mehr Zeit, als die vorgeschriebene Auflösung über die nächsten 2-3 Jahre den Gesellschaften läßt.

Ob die noch zu erwartenden Verluste allerdings so groß ausfallen, wie die aktuellen Abschläge von 20% bis 50% zum offiziellen Rücknahmekurs bei den börsengehandelten Stücken jetzt vermuten lassen, sei einmal dahingestellt. Besonders, da viele Immobilienfonds ihre Objekte in den letzten Monaten bereits mit Abschlägen neu bewertet haben.

Was kann ich jetzt tun?

Leider nicht sehr viel. Sollten Sie dringend Geld benötigen, bleibt nur der Weg, die Anteile (eventuell auch nur zum Teil) mit Abschlägen über die Börse zu verkaufen.

Sollten Sie kein Geld benötigen und nur durch die Schließung beunruhigt sein, ist es wahrscheinlich günstiger, die Auflösung auszusitzen, da ja mit halbjährigen Rückzahlungen zu rechnen ist.

Was ist mit den Fonds, die bereits geschlossen sind, bei denen die 2 Jahresfrist aber noch nicht abgelaufen ist?

Im Prinzip gilt das selbe wie bei den Fonds, die nun aufgelöst werden.

Je nachdem wie weit die 2 Jahresfrist noch weg ist, besteht die Hoffnung, daß sich die Turbulenzen bis zum Ablauf der Frist gelegt haben werden. Wie die Erfahrung lehrt, werden die Gesellschaften bis zum letzten Augenblick warten, bevor sie sich zu einer Auflösung entschließen.

Was ist mit den Fonds, die offen sind?

Es ist sicher keinem geholfen, wenn jetzt alle Immobilienanleger Ihre Gelder zurückfordern. Dadurch würde die Krise nur noch weiter verschärft. Allerdings muß jedem Anleger auch klar sein, daß er alleine keine Möglichkeit hat, einen Trend aufzuhalten. Es gilt daher, die Liquidität seiner Fonds genau zu beobachten und gegebenenfalls schnell zu handeln.

Wie sind die Aussichten?

Wie so oft, liegen in jeder Krise auch Chancen! Denn langfristig sind Immobilien für viele Anleger eine interessante Anlageform. Es ist zu erwarten, daß Immobilien nach einem "Tal der Tränen" irgendwann wieder als Anlage "neu entdeckt" werden.

Wer darauf vertraut und die erforderliche Liquidität und Ausdauer hat, wird in in Zeiten von Notverkäufen bei Immobilien die daraus resultierenden günstigen Kaufpreise sicher nutzen können um erfolgreiche zu investieren. Denn die fallende Preise sind eher Notverkäufen geschuldet, denn eines nachlassenden Vermietungserfolges. Besonders auch, da zu erwarten ist, daß durch die schwunghaft ansteigenden Staasschulden mit zeitlicher Verzögerung eine steigende Inflation resultiert.

Wichtig ist allerdings, einen Fonds zu finden, der nicht von "Altlasten" betroffen ist. Aufgrund der schlechten Verfügbarkeit von relevanten Informationen kann diese Aufgabe jedoch kaum von Kleinanlegern geleistet werden. Wir empfehlen daher, die Auswahl von erfolgreichen Immobilien-Dachfonds durchführen zu lassen.