Offene Immobilienfonds: Beton-Geld

vom 31.03.2004

Ein Großteil der Faszination, den offene Immobilienfonds auf Anleger ausüben, rührt von der Tatsache her, dass bisher noch kein Vertreter dieser Spezies per Jahresultimo ein negatives Ergebnis vorzuweisen hatte.

Der Sicherheitsaspekt geht so weit, dass Gerichte entsprechende Produkte sogar als „mündelsicher“ einstufen und akzeptieren. Entsprechend groß waren die Mittelzuflüsse vor dem Hintergrund der schlechten Lage an den Aktienmärkten in den letzten Jahren. Allein in den vergangenen zwei Jahren konnten die deutschen Immobilienfonds 30 Mrd. Euro „einsammeln“. Per Saldo hat sich das verwaltete Volumen somit um etwa ein Drittel erhöht. Erzielten die Immobilienfonds in der Vergangenheit noch im langjährigen Durchschnitt ca. 5% pro Jahr, waren die Ergebnisse in 2003 durchaus differenzierter zu betrachten. Einzelne Produkte schafften erneut 5% und sogar etwas mehr, der Schnitt der Fonds lag jedoch bei 3,5% und einzelne Fonds kämpfen sogar bereits gegen die Null-Linie an. Schon propagieren die ersten Medien einen Crash am Immobilienmarkt. Plastische Beispiele für ein derartiges Szenario sind schnell gefunden: Schließlich stehen allein in Frankfurt am Main eine Million Quadratmeter Nutzfläche in Büroimmobilien leer. Wir diskutieren im Folgenden einige Aspekte, Bedenken und Trends.

Differenzierung der Immobilienfonds: Es kann erkennbar immer weniger von „den“ Immobilienfonds als „Spezies“ gesprochen werden. Das Anlageuniversum offener Immobilienfonds muss hinsichtlich der einzelnen Portfolio-Strukturen unterschieden werden. Dabei empfiehlt es sich, der Streubreite der Investitionen (national, europäisch, weltweit), der Nutzungsart, der Mieterstruktur und dem Alter der Objekte im Bestand, sowie dem Auflagezeitpunkt der Fonds, besonderes Augenmerk zu schenken. An Hand dieser Untersuchungsmerkmale lassen sich noch einmal Untergruppierungen von Immobilienfonds strukturieren. Es ist beispielsweise wenig aussagekräftig, einen älteren auf Deutschland konzentrierten Fonds mit einem europäischen oder gar global investierten Produkt zu vergleichen, dass erst schrittweise die im vierten Finanzmarktförderungsgesetz eingeräumten Freiheiten (auch ausländische Investments erwerben zu können) zu nutzen beginnt. Wie wichtig diese Unterscheidung ist, zeigt z.B. die Diskussion um Mittelab- und zuflüsse. Der Dezember 2003 und der Januar 2004 belegen, dass ausschließlich in Deutschland investierende Fonds Mittelabflüsse hinnehmen mussten, während dies für europaweit oder global investierende Fonds nicht galt.

Drohende Mittelabflüsse: Es darf erwartet werden, dass im Fall haussierender Aktienmärkte umfangreiche, gleichsam „geparkte“ Gelder wieder aus den Immobilienfonds abgezogen und den Aktienmärkten zugeführt würden. Hierbei ist allerdings nicht mit hektischem Aktionismus zu rechnen. Der überwiegende Teil der Anleger ist hinsichtlich der allgemeinen Börsenlage weiter verunsichert. Nur wenige wollen bisher an einen längerfristigen Aufwärtstrend glauben. Überdies darf davon ausgegangen werden, dass die Anleger zukünftig den Grundsatz der Risikostreuung etwas besser beachten werden und von daher die meisten Investoren wohl kaum ihre gesamten Anteile zu Gunsten von Aktienfonds verkaufen werden.

Liquiditätsschwemme: Die Mehrheit der Immobilienfondsverwalter rechnet zwar auch in diesem Jahr mit nennenswerten Mittelzuflüssen, erwartet jedoch eine geringere Nachfrage als in den Vorjahren. Hoffnungen sollten sich nach unserer Einschätzung nur jene Fonds machen, die in der Vergangenheit durch gute Ergebnisse überzeugen konnten. Investitionen werden zukünftig selektiver, will sagen Performance orientierter, erfolgen.

Mangelndes Angebot interessanter Objekte: Es ist die Rede davon, die Immobilienfondsmanager hätten mehr Geld zu investieren, als es interessante Objekte auf dem Markt gäbe. Es sei immer schwerer, aussichtsreiche Immobilien zu günstigen Preisen zu finden. Diese Aussage wird vor allem von den weiterhin erfolgreichen Managern bestritten. Gute Objekte gäbe es in ausreichendem Maß, versichern sie, weisen allerdings auf den aufwendigen Selektionsprozess hin, der eine zeitnahe Investition der zufließenden Mittel erschwere.

Diversifizierung der Portfolios: In diesem Zusammenhang sind einige Trends erkennbar, von denen hier nur drei dargestellt werden sollen: beispielsweise ein verstärkter Trend zu Auslandsimmobilien: Nicht zuletzt aus Gründen der steuerlichen Optimierung der Rendite investieren immer mehr Fonds (und vor allem neu aufgelegte) im europäischen Ausland und auch darüber hinaus, z.B. in den USA.Zudem wird auch innerhalb der Nutzungsarten der Objekte in den Fonds breiter gestreut. Wurde früher annähernd ausschließlich in Büroimmobilien investiert, werden zunehmend stärker auch Einkaufszentren, Hotels und Distributionszentren berücksichtigt. Überdies zieht es die Fondsmanager auch immer stärker in die Peripherie der Länder, in denen sie investieren. Für den deutschen Markt heisst das z.B. auch Hannover, Köln und Hamburg, statt immer nur Berlin, Frankfurt und München. In diesen Städten der „zweiten Reihe“ ist zwar das Wertsteigerungspotential geringer, dafür sind aber auch die Mietpreisschwankungen begrenzt.

Fazit: Von einer Entspannung am Immobilienmarkt kann bis auf weiteres kaum die Rede sein. Viele Fondsmanager sehen auch in diesem Jahr große Herausforderungen auf sich zukommen. Erst in 2005 werde das Tief voraussichtlich durchschritten sein. Gut gemanagte europaweit streuende Immobilienfonds bleiben mit einer zu erwartenden Rendite zwischen drei und fünf Prozent eine stabilisierende Komponente jedes Basisinvestments. Nicht zuletzt auch unter dem Gesichtspunkt der Nachsteuerrendite (Teile der Ausschüttung sind bei Fonds mit ausländischen Objekten steuerfrei).

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