Immobilienfonds

vom 27.09.2002

Vielfach ist in diesen Tagen von einer drohenden Spekulationsblase bei offenen Immobilienfonds in der Presse zu lesen. Es entsteht der Eindruck, die neben den Geldmarktfonds und dem Sparbuch letzte Festung der "sicheren Kapitalanlage" gerate ins Wanken und drohe in Kürze das Schicksal der Aktienfonds zu teilen. Was ist von diesen Thesen zu halten?

Anlaß zu dieser Warnung bieten den Redakteuren die hohen Mittelzuflüsse der letzten Monate in die offenen Immobilienfonds, die sich mit dem Sicherheitsaspekt assoziiert, erstmalig seit Jahren wieder einer stärkeren Nachfrage erfreuen. Allein bis Mai dieses Jahres flossen den offenen Immobilienfonds netto 8,7 Mrd. Euro zu. Zum Vergleich: Im gesamten letzten Jahr waren es 7,4 Mrd. Euro. Angesichts dieser hohen Mittelzuflüsse liegt es auf der Hand, daß die Barquoten der Immobilienfonds steigen, da nicht schnell genug investiert werden kann. In der Konsequenz sinken die Renditen der Fonds leicht, während gleichzeitig die für den Privatanleger zu versteuernden Anteile dieser geringeren Gewinne steigen.

Während die Initiatoren der Immobilienfonds nun damit beschäftigt sind, die ihnen anvertrauten Mittel in "Beton zu gießen", stellen sich mehrere Fragen:

  1. Liegen der Auswahl der neuen Immobilien die gleichen strengen Selektionskriterien zu Grunde, wie in der Vergangenheit? Oder wird schlichtweg unter Zeitdruck gekauft, was sich gerade bietet?

  2. Da die meisten Fonds in Gewerbe-Immobilien investieren, drängt sich die Frage auf, wie das infolge der Engagements der Fonds wachsende Angebot im Verhältnis zu einer rezessionsbedingten niedrigeren Nachfrage zu sehen ist. Führt der Ausgleich hier nur über einen niedrigeren Preis, der die Kalkulationen der Initiatoren sprengt?

  3. Wenn Immobilienfonds den Charakter von Flucht-Investments tragen, was erwartet uns dann in dem Augenblick, wenn die breite Schar der Privatanleger ihr Herz für die Aktienmärkte wiederentdeckt und den Immobilienfonds den Rücken kehrt?

Überdies wird aktuell von Leerständen in deutschen Spitzenlagen und der erfolglosen Suche nach Nachmietern gesprochen. Alle diese Gedanken sind berechtigt! Allerdings darf diese Diskussion nicht pauschal geführt werden, ohne differenzierte Betrachtung der einzelnen Fondsanbieter.

Richtig ist: Die Nettomittelzuflüsse steigen und bringen viele offene Immobilien-Fonds in Bedrängnis. Die Lage ist jedoch bei den Initiatoren unterschiedlich angespannt. Glücklich schätzen sich jetzt jene Investmentgesellschaften, die sich in der Vergangenheit für eine flexible und disziplinierte Anlagepolitik entschieden haben. Ihre Immobilienbestände sind auch in diesen Zeiten wie in den Vorjahren zu annähernd 100% vermietet, und sie finden weiterhin interessante Investitionsobjekte.

Gerade der regionalen Flexibilität des Anlageuniversums kommt nun eine entscheidende Bedeutung zu. Wer also als Fonds schon seit geraumer Zeit europaweit investiert, ist in der Lage, die Schwächen einzelner lokaler Immobilienmärkte durch Chancen in anderen Regionen auszugleichen. Schließlich bewegen sich die europäischen Immobilienmärkte nicht im Gleichlauf, sondern unterliegen Rotationen.

Der Schlüssel liegt in der Fähigkeit, unterbewertete Objekte europaweit lokalisieren und erwerben zu können. Wer auf dieser Jagd über den entsprechenden "Informations- und Administrations-Apparat" verfügt, sieht sich aktuell der Konkurrenz gegenüber im Vorteil. In das Hintertreffen geraten Fonds, die ausschließlich in Deutschland investieren und sich in der Vergangenheit hier obendrein auch noch traditionell auf die Ballungsräume Frankfurt, München, Berlin, Hamburg und das Ruhrgebiet konzentriert haben. Hier steht man sich nun vergleichsweise gegenseitig auf den Füßen rum.

Neben der regionalen Streuung erweist es sich eben jetzt von Vorteil, nicht auf selbst gebaute eigene Projekte gesetzt zu haben, sondern vergleichsweise junge "Alt-Immobilien" erworben zu haben. Deren Mieter sind im Optimalfall an langlaufende Verträge gebunden und gleichsam mit dem Erwerb der Gebäude übernommen worden.

Wer jetzt neue Immobilien gebaut hat, ist auf der Suche nach "Erst-Mietern", steht im Preiskampf mit den Bewerbern und wird in aller Regel langjährig zu Dumping-Preisen vermieten müssen. Der Umstand der langjährigen Neuverträge wird sich umso mehr auswirken, sollte die Rezession nur noch von kurzer Dauer sein und sich schon in absehbarer Zeit ein höherer Mietpreis erzielen lassen.

Kommen wir zu der Sorge der drohenden Mittelabflüsse im Fall einer Erholung der Aktienmärkte. Hier können Sie beruhigt davon ausgehen, daß die angesammelte Liquidität von den vorausschauenden Immobilienfondsmanagern so weit aufgestaut bleibt, daß ausreichende Mittel zur Auszahlung kalkulierbarer Ansprüche bereitgehalten sind. Auch wenn die Manager in den Medien immer wieder den langfristigen Anlagehorizont ihrer Kunden beruhigend und selbstbewußt erwähnen, sind sie realistisch genug zu wissen, daß große Geldmengen in ihren Fonds lediglich geparkt sind. Bis zu 25% Kasse sehen sie in der Regel vor, um manövrierfähig zu bleiben. Diese Größenordung ist bei den Immobilienfonds auch in "normalen Zeiten" nicht ungewöhnlich. Für das Worst-Case-Szenario sehen zudem alle bekannten Immobilienfonds in ihren Satzungen vor, notfalls ihre Pforten vorübergehend für drei Monate schließen zu können, um nicht unter Druck verkaufen zu müssen.

Die Fonds, deren Manager den beschriebenen Handlungsmaximen in der Vergangenheit gefolgt sind, und sich auch jetzt nicht unter Druck setzen lassen, können ruhigen Gewissens gehalten werden. Auch Neuengagements sind hier unproblematisch. Die übrigen Immobilienfonds sind mittelfristig als kritisch anzusehen. Kritisch kann sich in diesen Fällen in deutlich niedrigeren als den gewohnten Renditen ausdrücken, in Extremfällen sogar zu Verlusten führen. Eine Entwicklung, die in der Vergangenheit als undenkbar erschien.

Abschließend noch einmal ein Satz zu der "Über-Streuung" einzelner Fonds. Gerade in den letzten Wochen ist mehrfach in der Presse zu lesen, daß einzelne Fonds von der im 4.Finanzmarktförderungsgesetz eingeräumten Möglichkeiten Gebrauch machen wollen, auch außerhalb des europäischen Wirtschaftsraums Immobilien zu erwerben. Die Rede ist von den USA, Osteuropa und Asien. Infolge derartiger Transaktionen erhöht sich das Risiko der Immobilien-Fonds-Engaments nicht nur durch Währungsrisiken, sondern unter Umständen auch durch politische und wirtschaftliche Instabilität der entsprechenden Regionen. Zudem muß in jedem Fall die Kompetenz des Managements hinsichtlich der Kenntnis der Gegebenheiten vor Ort überprüft werden. Wählen Sie bei Immobilienfonds das kalkulierbare Risiko und disziplinierte Ansätze. Schließlich stellen sie das Basisinvestment ihres Depots dar. Chancen unter Inkaufnahme kalkulierbarer Risiken bieten sich Ihnen im Aktienmarkt in ausreichendem Maß.

Themenbezogener Link: Übersicht Immobilienfonds

weitere Artikel